확정일자의 효력과 전세권설정의 효력 차이
확정일자의 효력과 전세권설정의 효력
1. 확정일자 란?
확정일자란 말 그대로 공증기관에서 주택임대차계약을 체결하는 날짜를 확정해주므로 대항력있는 임차인이 되게 해주는 것입니다. 기관에서는 2013년 11월 12일 000호라고 기재를 해주므로 그 날짜부터 선순위 대항력을 갖게 됩니다.
2. 확정일자 필요서류
가) 임대차계약서 등 원본의 계약서
나) 신분증 + 도장
다) 약 600원~1,000원.
라) 임대차계약한 부동산 주소지로 전입 신고를 한다음 초본이나 등본을 발급하여 확인한 후 확정일자를 받는다.
3. 확정일자 받는곳
가) 법원이나 등기소(국) 비용 600원
나) 세무소 비용 600원(상가임대차계약서)
다) 동사무소 비용 600원
라) 공증사무소(법무법인) 비용 1,000원)
4. 확정일자 받는 방법
가) 임대차계약서상의 부동산 관할 동사무소로 가서 신분증과 도장을 지참한 후 전입신고를 한다.
나) 전입신고가 되어 있는지 확인한 후, 원본의 임대차계약서에 확정일자를 받는다.
(확정일자를 받은 원본의 계약서는 재발급이 되지 않으므로 잘 보관하여야 하며,
분실시에는 효력이 상실되어 질수 있으니 주의 하도록하자)
5. 확정일자의 효력
위 공증기관에서 확정일자를 받는 날로 부터 임차권등의 대항력을 갖게 되어 임대금에 대해서 우선변제권을 갖게 되어 경매나 공매로 건물이 낙찰될시에는 확정일자의 효력으로 배당을 받을 수 있게 된다.
전입신고를 하고 확정일자의 효력이나 전세권설정의 효력은 같습니다.
단) 임대차계약서 상의 부동산으로 전입신고가 되어 있어야 한다.
6. 전세권설정등기 란?
전세권설정은 임대인과 임차인이 임대차계약을 하고 임대인의 동의가 있어야 전세권설정등기를 할 수 있다.
임차인의 단독으로 전세권설정등기를 할 수 있는 것은 아닙니다.
전입신고 후 확정일자를 받는거나 전세권설정등기의 효력은 같지만, 전세권설정등기를 해놓았을 경우에는
전입신고와 확정일자보다는 집행(경매진행)할때 소송이라는 한단계 절차를 거치지 않아 더 편리합니다.
7. 전세권설정등기의 필요서류
전입신고후 확정일자를 받는것 보다 전섹권설정등기의 경우가 절차가 더 복잡할뿐 아니라 전입신고후 확정일자의 경우 1천원 정도의 비용이 들지만, 전세권설정등기은 1억정도 설정시 50만원정도의 비용이 들어 갑니다.
전세권설정등기의 경우 임대인(소유주의 동의가 필요합니다.)
가) 임대인 : 등기필증(집권리증), 인감도장, 인감증명서, 초본(주소전체내역나온것)
나) 임차인 : 초본, 도장
다) 그외에도 전세권설정등기신청서 와 임대인의 인감도장이 날인된 위임장 등이 필요하다.
8. 전세권설정등기 신청 방법
가) 법무사의뢰 한다.(가장 쉬운 방법이지만 비용이 수수료만 20~30만원+공과금(등록세,증지등))
전입신고후 확정일자를 받는것 보다 확실히 더두기 위해 임대인의 동의로 전세권설정등기를 하다면
법무사 비용을 아끼기 위해 직접 쉽게 전세권설정등기를 해보는것도 좋습니다.
나) 직접 쉽게 전세권설정등기 신청 방법 -> http://juny0811.tistory.com/4
9. 전세권설정등기의 효력?
전세권설정의 효력은 전입신고후 확정일자을 받은 효력과 비슷하며, 전세권설정이 확정일자 보다 더 좋은 효력은 만약, 임대인이 임대차기간이 만료 되었지만 임대금을 반환하지 않을 경우, 전세권설정은 바로 경매 진행이 가능하지만, 확정일자는 소송의 절차(약3~4개월소효)를 거쳐 경매를 진행할 수 있다.
많은분들이 전입신고후 확정일자만 받고 진행을 하는 경우가 많이 있습니다.
위에서 말씀한 바와 같이 거듭 조심할것은
1. 전입신고후 확정일자가 되었는지!!
2. 확정일자를 받은 계약서를 분실하면 절대 안됩니다!!
3. 계약기간동안은 다른곳으로 전입신고를 하시면 대향력을 잃게 되니 다른곳 전입신고 금지.
전입신고와 확정일자를 받을 것인지 임대인의 동의로 전세권설정을 받을지에 대해서 확실히 정해 두신후에
임대차계약을 하시는 것이 좋습니다.
요즘 많은 임대인들의 횡포?라고 할 수 있듯이 계약기간이 만료 되었지만 돈이 없다는 핑계로 임대금, 제세금을 차일피일 미루며 반환해주지 않은 경우가 많이 있습니다.
전입신고후 확정일자를 받는것 보다는 전세권설정등기를 추천합니다.